不動産ブレーンでは、一級建築士・不動産鑑定士である町田晋平が、訴訟を含むあらゆる依頼目的・種別・類型に対応した不動産鑑定評価を行っています。相続・贈与、不動産売買、担保評価、賃料・地代、企業会計、M&A、事業再生など、個人の方から法人・専門職の皆さままで幅広くご利用いただけます。
評価は不動産鑑定評価基準に基づき、中立公正な立場から実施します。市場実務や税務・会計の要請を踏まえるとともに、「なぜその価格なのか」を丁寧に説明した報告書・意見書の作成を心がけています。
一級建築士として建物の技術的な観点も踏まえ、土地と建物を一体として評価できること、また沖縄から北海道まで日本全国の鑑定評価実績があることが当事務所の特徴です。遠方のご依頼や複雑な案件についても、まずはお気軽にご相談ください。
不動産ブレーンでは、相続や売買といった個人の方のご相談から、金融機関・企業・専門士業の皆さまによる高度な案件まで、幅広い依頼目的・対象不動産に対応しています。
宅地や農地、借地権・底地、マンション専有部、一棟ビル、商業施設、工場・倉庫、雑種地など、用途・規模を問わずご相談いただけます。以下は代表的な依頼目的と対象不動産の一例です。
| 依頼目的 | 主な内容 | 主な対象不動産 |
|---|---|---|
| 相続・贈与・遺産分割 | 相続税申告や遺産分割協議における適正な価格の把握 | 自宅・農地・駐車場・収益物件など |
| 売買・交換 | 親族間売買や持分売買など、市場での妥当性の確認 | 宅地、マンション、一棟収益ビル・アパート等 |
| 融資・担保評価 | 金融機関向けの担保評価、借り換え時の価格把握 | 住宅用地、事業用地、収益不動産全般 |
| 賃料・地代 | 新規賃料・継続賃料、地代・借地権料等の妥当性検証 | 貸ビル、貸店舗、借地権・底地など |
| 企業会計・M&A | 時価評価、減損テスト、組織再編・M&Aに伴う評価 | 事業用不動産、遊休地、社宅・寮など |
| 訴訟・調停・仲裁 | 裁判所・調停委員会などに提出する鑑定評価書・意見書 | 賃料紛争物件、境界・瑕疵等の紛争対象不動産 |
| その他の不動産トラブル | 立退料、借地条件変更、近隣紛争などの解決に向けた評価 | 居住用・事業用を問わず各種不動産 |
不動産鑑定評価は、「価格を出すこと」自体が目的ではなく、何らかの意思決定や紛争解決を支えるために活用されます。代表的な利用シーンは次のとおりです。
- 相続人間で不動産をどのように分けるか、公平な基準を確認したいとき
- 親族間売買や持分売買の価格が、市場から見て妥当かを確認したいとき
- 賃料や地代の増減額交渉、更新料等について、適正水準を知りたいとき
- 不動産の売却・購入、等価交換など大きな金額の取引を検討しているとき
- 企業の財務諸表やM&A、事業再生の場面で、不動産の時価を把握したいとき
- 立退き、境界、瑕疵などの不動産トラブルが生じ、専門的な評価が必要なとき
ご自身のケースが鑑定評価の対象になるか迷われる場合でも、まずは概要をお知らせいただければ、適切な進め方をご提案いたします。
不動産鑑定評価のご依頼から報告書・意見書の納品までは、原則として次のステップで進めてまいります。物件の規模や内容にもよりますが、通常はご契約から納品まで2〜4週間程度を目安としてお考えください（お急ぎの案件についてはご相談ください）。
| ステップ | 内容 | 期間の目安 |
|---|---|---|
| STEP1 お問い合わせ | メール・お電話・お問い合わせフォームから、物件の所在地やご依頼の目的などの概要をお知らせいただきます。 | 即日〜 |
| STEP2 ヒアリング・資料確認 | オンラインまたはお電話等で詳しい状況をお伺いし、お手元の資料があれば拝見します。 | 数日程度 |
| STEP3 お見積もり・ご契約 | 物件や目的、調査の範囲から費用とスケジュールをご提示し、ご了承いただいたうえで正式にご契約となります。 | 1〜3営業日程度 |
| STEP4 現地調査・役所調査 | 現地確認、写真撮影、役所・法務局等での調査を行い、必要に応じて関係者の方からお話を伺います。 | 1〜2週間程度 |
| STEP5 評価作業 | 収集した資料や市場データをもとに複数の評価手法を検討し、価格（価値）の判定を行います。 | 数日〜1週間程度 |
| STEP6 ご報告・納品 | 鑑定評価書または意見書を作成し、対面・オンライン等で内容をご説明のうえ、データ・製本物を納品します。 | 評価作業完了後 数日程度 |
正式な鑑定評価にあたっては、可能な範囲で次のような書類のご提出をお願いしております。すべて揃っていない場合でもご相談は可能ですので、分かる範囲で構いません。
- 不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
- 公図・地積測量図・建物図面などの図面一式
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書・課税明細書
- 賃貸中の場合：賃貸借契約書、賃料表、重要事項説明書など
- 過去の売買契約書や重要事項説明書（お手元にある場合）
- 境界確定図・筆界確認書など境界に関する資料（お手元にある場合）
その他、案件の内容に応じて必要な書類が変わることがあります。どの程度の資料が必要かは、事前のヒアリングの際に具体的にご案内いたします。
不動産鑑定評価の費用は、物件の規模や用途、所在地、評価の目的、調査・検討に要する時間・難易度などによって大きく異なります。そのため、当事務所では案件ごとに個別にお見積もりを作成しております。
目安としては、評価対象の面積や階数が増えるほど、また調査項目が多く複雑になるほど費用が高くなる傾向があります。一方で、簡易な意見書や既存資料の活用が可能な場合には、フルスペックの鑑定評価書よりも費用を抑えられる場合もあります。
具体的な費用は、ヒアリングのうえで事前にご提示し、ご納得いただいてから着手いたします。お見積もりは無料ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。
| ケースのイメージ | ボリューム・難易度の例 | 費用イメージの考え方 |
|---|---|---|
| 住宅用地・自宅の相続 | 標準的な宅地で、資料や状況が比較的整理されているケース | 評価対象が一筆・一戸であれば、比較的コンパクトな作業ボリュームで算定可能。 |
| 収益物件（賃貸マンション・オフィスビル等） | テナント数が多く、賃貸条件の把握や収益分析が必要なケース | 賃貸借条件の精査や収益還元法による検討が加わるため、住宅用地よりも手間がかかる分、費用も大きくなる傾向。 |
| 雑種地・開発余地のある土地 | 利用実態が多様で、将来の土地利用の可能性も含めた検討が必要なケース | 周辺市場の調査や複数シナリオの検討が必要となるため、調査・検討時間に応じた費用設定。 |
| 訴訟・紛争案件 | 訴訟資料の精査や反対意見への対応、期日に合わせた準備が求められるケース | 訴訟スケジュールや証人尋問対応の有無などを踏まえ、必要な時間とリスクに応じて個別に算定。 |
不動産ブレーンでは、訴訟・調停・仲裁といった紛争案件における鑑定評価にも対応しています。賃料・地代、立退料、境界、欠陥（瑕疵）などの紛争において、不動産鑑定評価書や意見書が客観的な判断材料として活用されます。
弁護士の先生方と連携しながら、裁判所や調停委員会においてどのような点が重視されるかを踏まえた評価と説明を心がけています。必要に応じて、期日における説明や証人尋問への対応についてもご相談いただけます。
紛争案件では、限られた期限の中で多くの資料を精査する必要があるため、できるだけ早い段階でご相談いただくことをおすすめします。いずれの案件においても、守秘義務を徹底し、中立公正な立場から誠実に対応いたします。
Q. 不動産会社の査定書と、不動産鑑定評価書は何が違うのですか？
不動産会社の査定は、主に売買仲介を前提とした「売出しの目安価格」を簡易に試算したものが多いのに対し、不動産鑑定評価書は、不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づいて行う公的性格の強い評価です。評価の前提や根拠を詳細に記載するため、相続や訴訟、企業会計など、より厳格な説明責任が求められる場面で用いられます。
Q. どのタイミングで鑑定評価を依頼すべきでしょうか？
相続税申告の期限や訴訟の期日がある場合は、できるだけ早い段階でご相談いただくことをおすすめします。価格の妥当性が問題となりそうな取引（親族間売買、持分売買など）では、契約締結前にご相談いただくことで、後々のトラブルを未然に防げることがあります。
Q. 遠方の物件でも対応してもらえますか？
はい、北海道から沖縄まで全国対応しております。移動時間や旅費等を踏まえたお見積もりとなりますが、現地調査の方法や回数については、オンライン会議や地元関係者の方からのヒアリング等も組み合わせながら効率的に進めます。
Q. 税理士・司法書士・弁護士など、他の専門家と一緒に相談してもよいですか？
もちろん問題ございません。顧問の先生や関係専門家の方と連携しながら、税務・法務・不動産評価のそれぞれの観点を踏まえた解決策をご一緒に検討させていただきます。
Q. 相談しただけで費用が発生しますか？
鑑定評価の要否や概ねの進め方・費用感をお伝えするための初期的なご相談とお見積もりは無料です。正式にご依頼いただく場合のみ、事前にご説明した費用が発生します。
不動産鑑定評価をご検討中の方は、物件の所在地や概要、ご依頼の目的（相続・売買・訴訟など）をお知らせいただければ、鑑定が適切かどうか、また想定される進め方と費用感を丁寧にご案内いたします。
図面や書類が手元に揃っていない段階でもかまいません。まずは現状で分かる範囲をお知らせください。オンライン（Zoom等）でのご相談にも対応しておりますので、遠方の方も安心してご利用いただけます。
具体的な内容が決まっていないご相談や、「そもそも鑑定を依頼すべきか」という段階のご相談も歓迎しております。